赵××、周××与

陈××、唐××

房屋买卖合同纠纷

(2017)川01民终6866号

上诉人（原审原告）：赵××，男，1983年5月8日出生，汉族，住四川省成都市武侯区蜀汉东街7号附3号16栋2单元3楼4号。

委托诉讼代理人：李君临，四川光沐东轩律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：周××，女，1990年9月24日出生，汉族，住四川省成都市锦江区静安路5号附093900号。

委托诉讼代理人：李君临，四川光沐东轩律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：陈××，男，1963年12月15日出生，汉族，住四川省成都市成华区建材路66号7栋l单元18楼1号。

　　委托诉讼代理人：刘麟，泰和泰律师事务所律师。

　　上诉人（原审被告）：唐××，女，1965年3月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区莲桂西路168号3栋1单元10楼38号。

　　委托诉讼代理人：刘麟，泰和泰律师事务所律师。原审第二人：四川中原物业顾问有限公司世纪朝阳营业部，营业场所：四川省成都市锦江区宏济新路298号“世纪朝阳”三栋底层营业房362号。

　　负责人：何世胜。

　　委托诉讼代理人：黄海，男，该公司工作人员。上诉人赵××、周××因与上诉人陈××、唐××、原审第三人四川中原物业顾问有限公司世纪朝阳营业部（以下简称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016)川0104民初8880号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　赵××、周××上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判陈××、唐××支付赵××、周××违约金506000元。事实和理由：（一）陈××、唐××恶意违约，一审认定其非恶意违约属于事实认定错误。本案系因涉案房屋价格上涨，陈××、唐××反悔所致，陈××、唐××在向赵××、周××提出涨价12万元未果后一直怠于办理还贷手续，以偿还贷款时间不确定为由故意拖延办理过户手续。（二）赵××、周××已经举证证明重大损失，一审认定赵××、周××未举证证明损失错误。赵××、周××向一审法院提起诉讼时，案涉房屋所在小区的同户型房屋已经涨价80余万元，因为陈××、唐××的违约行为，导致赵××、周××将花费更多的价格才能买到同户型的房屋，故赵××、周××主张的违约金金额有事实依据。（三）本案即使全额支持赵××、周××的违约金主张仍不能弥补其损失，根据双方合同的约定，卖方根本违约应当按房屋成交价的20%支付买方违约金。如果陈××、唐××认为违约金约定的标准过高，应当举证证明违约金确实高于实际损失，而非将举证责任分配给赵××、周××。（四）如果陈××、唐××承担的违约金过低，将不能有效地抑制违约方的不诚信行为。

陈××、唐××答辩称：与其上诉请求、事实及理由一致。

中原物业答辩称：请求依法予以判决。

陈××、唐××上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵××、周××的全部诉讼请求。事实及理由：（一）陈××、唐××一直积极履行合同义务，根据双方合同的约定，陈××、唐××可以延期履行合同，赵××、周××在不具备法定或约定解除权的情况下单方擅自解除合同，应当自行承担责任。陈××、唐××在签订合同后第二天到银行申请了提前还贷，因还贷人数众多，陈××、唐××于12月份才办理完毕还贷手续，该情况属于合同中约定的双方无法预见的意外事件，故案涉合同可以延期履行，在合同可以延期履行的情况下，赵××、周××便不具备法定或约定解除权，其单方解除合同的行为应当自行承担损失。（二）赵××、周××系单方故意解除合同，以通过诉讼获取额外经济利益，赵××、周××并非真实想购买房屋。（三）因陈××、唐××未能按时履行合同系不可抗力，属于客观事实上不能履行所致，根据法律规定，陈××、唐××不应当承担违约责任。（四）赵××、周××于2016年9月23日另行购买了商品房，故不能购买案涉房屋，案涉合同属于事实上的履行不能，同时因赵××、周××新购买了房屋，也并未实际产生损失。

　　赵××、周××答辩称：陈××、唐××提起上诉已经超过上诉期限，二审不应当予以受理。陈××、唐××的上诉主张无事实依据，请求驳回陈××、唐××的上诉请求。

中原物业答辩称：请求依法予以判决。

赵××、周××向一审法院起诉请求：1、陈××、唐××共同向赵××、周××返还定金100000元（一审案件审理过程中，赵××、周××因已经收到第三人托管的该定金而撤回该诉讼请求）；2、陈××、唐××共同向赵××、周××赔偿居间服务费33100元；3、陈××、唐××共同向赵××、周××支付违约金506000元；

一审法院认定事实：陈××与唐××系位于成都市锦江区东大街芷泉段88号10栋1单元17层1702号房屋的所有权人。2016年8月18日，赵××、周××（买方）与陈××、唐××（卖方）在居间方中原物业处签订了一份《房屋买卖合同》，约定卖方将位于成都市锦江区东大街芷泉段88号10栋l单元17层1702号（权1945335，建筑面积143.28平方米）；房屋处于抵押状态，抵押权人工商银行芷泉支行，卖方同意于签署本合同后5个工作日内办理还款手续，并按照贷款机构预订的时间还款，由此所产生的手续费用、服务费用等由卖方自行承担；经买卖双方协商一致同意该房屋以含装修状态及其设备售予买方，成交价为2530000元；买方同意在签署本合约时或之前向卖方支付购房定金100000元，该定金交由第二方托管（买方将定金支付给托管方后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效）；定金罚则：若卖方违约，则卖方应向买方双倍返还定金；若买方违约，则卖方已收取的定金不予退还；买方同意在房管局成功办理递件手续后且取得新房产证之时或之前将首付款自行支付给卖方；剩余购房款1760000元采用按揭贷款方式支付；买卖双方一致同意，买卖双方应于2016年10月15日或之前至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约；买卖双方应严格按照上述合同约定履行各自权利义务，任何一方逾期履行本合同约定义务的，或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达成的，均视为违约，且逾期一日，按照成交价万分之五向守约方支付违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方解除本合同，违约方需向守约方支付该房屋成交价20%的违约金；在合同履行过程中，如发生买卖双方无法预见的意外事件或自然灾害等特殊情形，买卖双方可以协商解除本合同或延期履行本合同，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知对方。

　　当日，赵××、周××（乙方）与陈××、唐××（甲方）及中原物业（丙方）签订了一份《资金托管协议》，约定乙方将协议约定的款项支付至丙方指定的托管账号中后，视为甲方本人已收讫，甲方应向乙方出具相应的收据；乙方需支付定金100000元至丙方托管；托管期限自丙方实际收到约定托管款项之日起至本协议约定的托管终止事由实现为止。当日赵××、周××将定金100000元支付给中原物业，陈××、唐××向其出具了一份定金收据，载明收到赵××、周××购锦江区东大街芷泉段88号10栋l单元17层1702号物业之人民币100000元整，以此作为购房定金。

　　当日，赵××、周××（乙方）与陈××、唐××（甲方）及第三人（丙方）签订了一份《居间服务合同》，约定甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，丙方居间服务完成；各方一致同意甲方支付丙方居间服务费17500元，乙方支付丙方居间服务费30300元，上述费用于签订本合同当日一次性付清。当日，赵××、周××又向丙方出具了一份《佣金支付承诺书》，承诺因赵××、周××购买陈××、唐××的案涉房屋而同意向中原物业支付佣金33100元，如因本人过错或违约，本人仍需向中原物业支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金，本承诺书承诺佣金金额与《买卖交易文本》或其他合同不一致，以本承诺书为准。当日赵××、周××将佣金33100元支付给了中原物业。

　　2016年10月15日，赵××、周××要求陈××、唐××办理案涉房屋过户登记，陈××、唐××因案涉房屋的提前还款未成功办理而告知赵××、周××暂时无法办理过户，所以不能同赵××、周××前往成都市房地产交易中心办理网签及产权递件。2016年10月17日，双方再次就办理过户问题进行沟通，赵××、周××要求陈××、唐××办理房屋过户，陈××、唐××再次告知赵××、周××暂时无法办理过户，具体办理过户时间需要视银行可以办理提前还款的时间而定，所以双方未能对何时到成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续达成一致意见。庭审中，各方均陈述《房屋买卖合同》中约定的“至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续”之时案涉房屋产权应是清洁产权，具备过户条件。

　　2016年11月1日，赵××、周××向陈××、唐××发出《解除合同通知书》，通知陈××、唐××，因其未按照双方于2016年8月18日签署的《房屋买卖合同》约定在2016年10月15日前往房屋登记机关办理房屋所有权转移登记，且合同签署后，陈××、唐××单方提出涨价120000元，已严重违约，所以赵××、周××决定解除双方于2016年8月18日签署的《房屋买卖合同》。11月12日，陈××、唐××书面回复赵××、周××，告知其《解除合同通知书》已经收悉，同时说明签订《房屋买卖合同》次日已经到银行办理提前还款手续，银行告知预计11月才能安排还贷，陈××、唐××已经将该情况告知赵××、周××，赵××、周××对此并无异议，陈××、唐××一直积极履行合同义务，并未违约。对于赵××、用卉双提出解除合同，陈××、唐××表示同意。

　　一审另查明，陈××、唐××于2016年8月19日向中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行申请对案涉房屋的贷款提前还款，并提交了个人贷款提前还款申请表。但因提前还款人数较多，需要根据申请人提交还款申请时间先后顺序安排办理提前还款事宜，该笔贷款本息于2016年12月12日全部结清。

　　一审法院认为，双方于2016年8月18日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按该合同约定履行义务。关于陈××、唐××是否存在违约行为的问题。根据该合同约定，双方应在2016年10月15日时或之前到成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续，双方均认可前往成都市房地产中心办理网签及产权递件、取件手续之时，案涉房屋产权应为清洁产权，具备过户条件。虽然陈××、唐××在8月19日向案涉房屋贷款银行申请办理提前还款手续，但因该行申请办理提前还款手续的人较多，导致陈××、唐××未能在2016年10月15日前成功办理提前还款并解除案涉房屋抵押的相关手续，陈××、唐××无法按约履行其合同义务。陈××、唐××虽然向赵××、周××告知因银行原因，其无法在2016年10月15日提前归还案涉房屋的按揭贷款，但双方对办理过户手续的时间并未达成新的合意。因此陈××、唐××因无法在约定时问内提前归还案涉房屋的按揭贷款，而无法随同赵××、周××在2016年10月15日办理网签及产权递件、取件手续属于违约。陈××、唐××辩称其未能按照合同约定的期限办理网签及产权递件、取件手续系银行的原因所致，签订合同之时陈××、唐××不可预见，属于不可抗力。但是双方于2016年8月18日签订的《房屋买卖合同》，约定办理网签及产权递件、取件手续的最后期限为10月15日，中问期限近两个月，可见签订合同之际双方已经考虑到了办理提前还贷需要一段时间，但签订合同之前陈××、唐××应当向银行了解银行已经接收的提前还款申请情况及申请办理提前还贷到办理提前还款所需的期限，陈××、唐××却怠于了解，所以银行在2016年10月15日之前未能为陈××、唐××办理提前还款业务不属于不可预见、不可避免并不能克服的客观情况。对于陈××、唐××的这一理由，一审法院不予采纳。

　　关于赵××、周××主张的居间服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵××、周××因通过第三人与陈××、唐××签订《房屋买卖合同》而向第三人支付了居间服务费33100元，但因陈××、唐××违约，赵××、周××依合同约定于2016年11月1日行使单方解除权，解除双方签订的《房屋买卖合同》，导致该合同无法继续履行，造成赵××、周××居间服务费的损失，所以赵××、周××主张陈××、唐××向其赔偿居间服务费33100元符合法律规定，一审法院予以支持。

　　关于违约金。赵××、用卉双与陈××、唐××在《房屋买卖合同》中约定，买卖双方应按照合同履行各自权利义务，任何一方逾期履行合同约定义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达成，均视为违约，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，违约方需向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。本案中，赵××、周××主张陈××、唐××按照合同约定，向其房屋成交价支付20%的违约金，陈××、唐××认为其不存在违约，不同意支付违约金，且约定的违约金过高，请求法院予以调减。一审法院认为我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“   人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，陈××、唐××虽然存在违约行为，但陈××、唐××已于签订合同次日向案涉房屋贷款银行申请提前还款，积极为履行合同做准备，并非主观怠于履行合同义务，但由于申请的人较多，陈××、唐××未能在合同约定的期限内提前还款并解除案涉房屋抵押，使房屋达到能办理过户的条件。由于陈××、唐××明确请求对违约金予以调减，并且赵××、周××也未证明其实际遭受的损失，故根据双方履约的实际情况、违约程度、房价浮动等因素，一审法院依法确定陈××、唐××应向赵××、周××支付违约金180000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决：一、陈××、唐××于判决发生法律效力之日起十日内向赵××、周××赔偿居间服务费33100元；二、陈××、唐××于判决发生法律效力之日起十日内向赵××、周××支付违约金180000元；二、驳回赵××、周××的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期问履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5096元，保全费4020元，由陈××、唐××负担。

　　本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实基本一致，对此，本院予以确认。

二审另查明，赵××、周××与陈××、唐××签订的《房屋买卖合同》第9.1条约定“若卖方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效，或房屋被查封、限制转让〈买卖双方另行约定除外），或签署本合约后拒绝将房屋出售给买方或擅自提高房屋交易价格，或将房屋出售给第二人等导致买方无法取得房屋所有权的，卖方构成根本性违约，买方有权单方书面解除本合同，卖方须向买方支付该房屋成交价20%的违约金。

2016年9月23日，周××与案外人成都格兰西亚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，周××购买了位于成都高新区交子大道33号l栋3单元1410号房屋。2016年10月1日，成都市人民政府办公厅发布了成办发（2016)37号《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中第四条提及成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布了成办发（2017)10号《关于完善我市住房限购政策的通知》第一条提及，将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发（2016)37号、成办发（2016)45号文件规定的购买商品住房的条件，且只能新购买1套住房（包括商品房和二手住房）。

　　唐××在二审中认可曾向周××提出过案涉房屋涨价12万的要求。中原物业在二审中陈述唐××于2016年9月30日左右向中原物业致电，希望中原物业居中协调陈××、唐××与赵××、周××解除案涉合同，并表示愿意赔付赵××、周××10万元违约金。

　　本院认为，本案二审的争议焦点为：〈一〉陈××、唐××提起上诉是否已经超过了上诉期限；（二〉陈××、唐××是否违约；〈三〉如陈××、唐××构成违约，是否应当支付违约金，违约金的标准应如何计算；（四）陈××、唐××是否应当支付赵××、周××居间服务费损失33100元。对此，本院作如下评判：

　　（一）关于陈××、唐××提起上诉是否已经超过了上诉期限的问题。陈××、唐××于2017年3月6日领取一审判决书，于2017年3月20日提起上诉，该期间并未超过提起上诉期限，故对赵××、周××的该项主张，本院不予采纳。

　　（二）关于陈××、唐××是否违约的问题。陈××、唐××认为其并未违约，主要有以下三点理由：第一，陈××、唐××无违约的事实行为；第二，陈××、唐××未能按时履行合同系不可抗力，属于客观事实上不能履行所致；第三，赵××、周××于2016年9月23日另行购买了商品房，故不能购买案涉房屋，案涉合同属于事实上的履行不能，同时因赵××、周××新购买了房屋，也并未实际产生损失。对此，本院认为，首先，陈××、唐××未按双方合同约定的2016年10月15日前到成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续系事实，根据二审查明的事实，唐××曾明确向周××提出过涨价12万元的要求，并且在双方约定的过户时间前唐××已经向中原物业表达过希望解除合同的意愿，唐××的上述行为违反了双方签订的《房屋买卖合同》第9.1条约定，构成根本性违约。其次，不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，包括地震、台风等自然灾害以及某些社会现象（如战争等），不可抗力是独立于人的行为之外，并且不受当事人的意志所支配的现象，属于法定的免责事由。本案中，陈××、唐××不能按期结清贷款明显不属于不可抗力的范畴，不能成为法定的免责事由。再次，赵××、周××虽于2016年9月23日另行购买了商品房，但根据2016年10月1日成办发(2016)37号文件内容，当时限购范围未包含二手房，直至2017年3月23日发布了成办发（2017)10号文件，才将二手房纳入了限购范围，故赵××、周××于2016年9月23日购买商品房的行为在当时并不影响案涉房屋办理过户。综上，陈××、唐××关于其没有违约的主张没有事实依据，本院不予支持。

　　（三〉关于如陈××、唐××构成违约，是否应当支付违约金，违约金的标准应如何计算的问题。本院前述已经认定陈××、唐××的行为构成根本性违约，按照合同约定陈××、唐××应当承担支付赵××、周××违约金的责任。双方在二审中争议的核心焦点为陈××、唐××的违约行为是否给赵××、周××造成了损失，赵××、周××所主张的违约金标准是否应当调减。对此，本院认为，违约金系当事人通过约定制裁违约行为的意思自治表达，其主要功能系弥补守约方的损失，兼具惩罚性质。近两年成都地区房价增幅有所提高系客观事实，如果案涉合同按约履行赵××、周××能够因此获得房价上涨部分的收益，但现在因为陈××、唐××的违约行为导致赵××、周××不能获得该部分收益，此为赵××、周××所产生的期待利益损失。陈××、唐××认为因赵××、周××另行购买了房屋且也获得了房价上涨的收益，故赵××、周××并未产生实际损失，但赵××、周××是否通过其他投资途径获益，在本案中因案涉合同未能实际履行其未能获得案涉房屋增值部分的收益系事实，且陈××、唐××也无证据证明赵××、周××购买了其他房屋后无经济能力再行支付案涉房屋的价款。双方在《房屋买卖合同》中明确约定如卖方构成根本性违约，买方有权单方书面解除本合同，卖方须向买方支付该房屋成交价20%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，只有当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人才可以请求人民法院予以调减。陈××、唐××虽主张违约金过高请求予以调减，但并未举证证明赵××、周××所主张的违约金506000元过分高于房屋上涨的价格，故对赵××、周××请求按照合同约定的房屋总价款20%计算违约金为506000元有事实及法律依据，本院予以支持。

　　〈四〉关于陈××、唐××是否应当支付赵××、周××居间服务费损失33100元的问题。因本院已经支持赵××、周××按照合同约定的房屋总价款20%即506000元计算违约金，且该部分金额能弥补赵××、周××产生的居间服务费损失33100元，故对赵××、周××的该项主张，本院不再予以支持。

　　综上所述，陈××、唐××的上诉请求部分成立；赵××、周××的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销成都市锦江区人民法院（2016)川0104民初8880号民事判决第一项“被告陈××、唐××于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵××、周××赔偿居间服务费33100元”，第三项“驳回原告赵××、周××的其他诉讼请求；

　　二、变更成都市锦江区人民法院（2016))川0104民初8880号民事判决第二项为“被告陈××、唐××于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵××、周××支付违约金506000元”；

　　三、驳回赵××、周××的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费5096元，保全费4020元，以上共计9116元，由陈××、唐××负担。二审案件受理费10090元，由陈××、唐××负担9090元，由赵××、周××负担1000元（上述款项由赵××、周××垫付的部分，陈××、唐××在履行判决主文确定的支付义务时将应承担的部分一并支付赵××、周××。

本判决为终审判决。

审判长 范艾玓

审判员 夏旭东

审判员 郑小茂

二0一七年十二月十二日

书记员 徐益戈