一、案件事实

      2013年12月27日，长江银行成都分行（下称长江银行）与成都七里香大酒店有限公司（简称七里香酒店）签订《流动资金借款合同》（合同编号：2013140039，简称《借款合同》），约定七里香酒店向长江银行借款1000万元，借款期限一年，成都站东实业有限责任公司（简称站东公司）作为担保人为七里香酒店所借款项提供抵押担保。同日，长江银行与站东公司签订《借款抵押合同》（合同编号：DB2013140099，简称《抵押合同》），约定被告站东公司将其所有的成都市成华区站北东街1号1层3号、2层2号、3层2号、4层2号、5层2号、6层2号房产抵押给长江银行作为借款人按期归还借款的担保。《借款合同》《抵押合同》均由成都市蜀都公证处办理公证并赋予强制执行效力。

      合同订立后，长江银行与被执行人于2013年12月31日就抵押房产依法办理了他项权利登记，并于抵押登记办妥后按约向七里香酒店发放了1000万元贷款。

后因七里香酒店等债务人未按约偿还贷款，长江银行向成都市蜀都公证处申请出具执行证书，公证处依法出具了（2016）川成蜀证执字第77号《执行证书》。长江银行遂据此向成都市成华区人民法院（下称成华法院）申请执行。成华法院依法作出（2016）川0108执字第1024号《执行裁定书》，裁定对被执行人站东公司名下成都市成华区站北东街1号1-6层房屋予以查封。

      2017年7月17日，案外人以其在成华法院查封之前已购买案涉房产为由，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议规定》）第28条提出执行异议。

      成华法院于2017年9月28日向长江银行送达裁定书，称根据《执行异议规定》第28条裁定中止对被执行人站东公司名下抵押房产的执行。

      二、法律分析

      本文认为该裁定认定事实和适用法律均严重错误，具体理由如下：

      （一）案外人并无证据证明其所购买的房屋与长江银行享有抵押权的房屋系同一标的案外人宣称购买的房屋与长江银行享有抵押权房屋指向的地址、2018-03-30房号均不同，没有证据证明是同一标的。因此其执行异议与长江银行执行七里香案没有关系，其提出执行异议没有事实基础。

      （二）即使案外人举出证据证明其购买房产包含于抵押房产，本案也应当适用《执行异议规定》27条而非28条。

      1.物权优先原则

      长江银行于2013年12月31日依照《中华人民共和国物权法》（简称《物权法》）第180条、第187条之规定依法办理了抵押权登记，依法享有优先受偿权。

      《执行异议规定》第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。

      对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定条文释义》明确指出：如果根据案件事实，可以认定申请执行人善意取得抵押权的，不论抵押财产是否属于案外人所有，申请执行人对执行标的的抵押权，均可对抗案外人主张所有权的异议请求。

      本案中，案外人也明确承认签订买卖合同之后一直没有办理合同备案、预告登记或正式登记等任何手续。长江银行在办理抵押登记之时，通过查询房屋信息、现场查看等方式也没有发现任何第三方痕迹，已经尽到了充分的注意和审查义务，而且长江银行已按约足额发放了贷款，完全满足善意抵押权人条件，因此长江银行享有的抵押权足以对抗案外人异议请求。

      若善意抵押权人不能得到法律支持，将意味着物权登记没有任何公信力可言。如此将迫使银行收紧乃至停止发放贷款，这将对金融秩序产生极其恶劣影响，最终受到损害的将是整个社会经济。易言之，长江银行没有任何过错，不应承受无妄之灾，望司法者三思。

      2.本案并非金钱债权执行

      《执行异议规定》28条仅适用于金钱债权执行，而本案是担保物权执行，完全不在该法条射程以内。

      （三）案外人具有重大过错，法院绝对不能以《执行异议规定》28条支持其异议请求

      即使案外人提供证据证明案外人从站东公司处购买的房屋包括在长江银行的抵押房屋中，因其存在重大过错，其异议请求也不应得到支持。

      1.购房者签订合同时并未审查站东公司是否持有房屋权属证书，未尽到基本注意义务

       《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。站东公司直至2010年5月11日才办理房产证，而案外人提供的房屋买卖合同显示其均是在2008年至2009年期间购买了涉案房屋。案外人签订合同时没有审查站东公司是否持有房产权属证书，根本就没有尽到最低限度的注意义务，明显具有重大过错。

      案外人购买办公房产并委托七里香酒店经营管理收取租金，是典型的投资行为。市场经济基本原理就是收益与风险并存，吉凶事全然未保。所谓投资有风险，出手须谨慎，案外人既未谨慎在先，当下自当自担风险。

      2.案外人签订合同之后一直未办理预告登记等权利公示手续，发生不利后果应自担责任

      我国物权法对不动产物权采取的是登记生效主义，而登记行为除了具有赋予权利的意义，更重要的是向社会公示权利人存在，避免不知情者误入“权利陷阱”，遭受不测之虞。

      《物权法》第20条规定买卖房屋可以办理预告登记，案外人在长达数年时间里一直不予办理相关手续以公示其权利，导致长江银行顺利办理抵押登记，诸被告显然具有重大过错。

      3.抵押房屋已经不能办理再次分割登记，被告违规购房不能取得所有权

       《房屋登记办法》（建设部令第168号）第10条规定：“非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”，第22条规定：“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑不予登记”。

      抵押房屋规划用途为办公，而酒店经营属于商业，站东公司在未取得规划变更许可也未将《面积测绘报告》提交主管部门备案情况下将房屋自行改造成酒店对外出售，不可能办理分割产权登记。

      另外，站北东街1号房屋已于2012年9月7日办理了一次分割登记，并由站东公司抵押给长江银行，抵押房屋已经是最小单位，不能再行分割，案外人不可能取得房屋所有权。

       （四）《执行异议规定》第28条属违法解释，不应具备法律效力

      《执行异议规定》第28条规定违反了《物权法》第9条、第106条，突破了不动产物权以登记为准的基本法律原则，撕裂社会共识，助长违法思维，对经济社会有弊无利，早迟必将为全国人民代表大会常务委员会废弃。

      （五）司法官应秉持对法律的信仰和良知判案，不屈从于任何个体或群体

      银行资产也大都来自于人民大众的存款，司法官不可基于小众却嚣嚣的群体而漠视甚至践踏沉默未语的苍苍大众。长江银行认为，司法官只有基于法律信仰和人类良知裁判案件，才经得起历史和人民的检验，方可无论何时何地无愧于心。

       综上，长江银行依法办理了抵押登记，已善意取得抵押权，依法应予保护。案外人违规购买涉案商铺，投资行为应自负风险，其异议请求完全不能成立。